乐安县发布棚改房屋征收公告 被征收户数约1400户
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乐安县人民政府2020年度乐安县城区棚户区改造项目房屋征收决定公告
因2020年度乐安县城区棚户区改造项目需要，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（省政府令第214号）等有关规定，乐安县人民政府决定对该项目规划红线范围内的房屋实施征收，并依法做出《乐安县人民政府2020年度乐安县城区棚户区改造项目房屋征收决定书》，现将征收决定有关事项公告如下：
一、征收人：乐安县人民政府
二、征收范围：2020年度乐安县城区棚户区改造项目十个片区范围内的所有房屋（十个片区分别为：1。胡家巷片区；2。老化工厂片区；3。下街巷片区；4。余家巷片区；5。老车站片区；6。红卫巷片区；7。西坑加工厂片区；8。水产厂片区；9。人民医院片区；10。占家巷片区 ，具体范围以规划红线图为准）。上述房屋被依法征收的，土地使用权同时收回。
三、房屋征收部门：乐安县房地产管理局、乐安县自然资源局
四、房屋征收实施单位：乐安县城市棚户区改造领导小组办公室
五、房屋征收签约期限：自本征收决定公告之日起90日。
六、房屋征收补偿安置方案：见附件。
七、房屋被征收人应当在签约期限内与征收部门签订征收补偿协议，按时腾空被征收房屋，完成搬迁。
八、行政复议或行政诉讼权利：征收范围内的被征收人如对本征收决定不服的，可自本决定公告之日起60日内向上一级人民政府申请行政复议，或自本决定公告之日起6个月内向人民法院提起行政诉讼。
特此公告。
附件：2020年度乐安县城区棚户区改造房屋征收与补偿安置方案
乐安县人民政府
2020年11月20日
附件如下
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2020年度乐安县城区棚户区改造
房屋征收与补偿安置方案
为顺利推进2020年度乐安县城区棚户区改造工作，切实改善乐安县城区内群众的居住条件和生活环境，本着维护公共利益及被征收人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令590号）、《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（江西省人民政府令第214号）等有关法律法规规定，结合该项目实际情况，制定如下房屋征收与补偿安置方案。
一、征收范围、对象及被征收人
（一）征收范围：2020年度乐安县城区棚户区改造项目（含十个片区）规划红线范围内，具体详见规划红线图。该项目需征收房屋建筑面积约18.2万平方米，被征收户数约1400户。
（十个片区包括：1。胡家巷片区；2。老化工厂片区；3。下街巷片区；4。余家巷片区；5。老车站片区；6。红卫巷片区；7。西坑加工厂片区；8。水产厂片区；9。人民医院片区；10。占家巷片区。）
（二）征收对象：征收范围内的土地、地上房屋及其建筑物、附属物、构筑物等。
（三）被征收人：征收范围内单位、个人房屋的所有权人。
二、征收部门和征收实施单位
（一）征收部门：乐安县房地产管理局（下称“县房管局”）乐安县自然资源局（下称“县自然资源局”）。
（二）征收实施单位：乐安县城市棚户区改造领导小组办公室（下称“县棚改办”）。
三、征收补偿签约期限及地点、搬迁期限。
（一）征收补偿签约期限及地点：自乐安县人民政府发布房屋征收决定公告之日起90日内，至县棚改办签订征收补偿协议。
（二）搬迁期限：自签订征收补偿协议之日起30日内。
四、征收与补偿安置原则
房屋征收与补偿遵循“依法决策、程序正当、补偿公正、结果公开”的基本原则。
（一）房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋及其附属物和改变房屋、土地用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。
（二）征收设有抵押权的房屋。抵押人和抵押权人应当重新设定担保或者达成债务清偿协议。抵押人和抵押权人不能重新设定担保或者不能达成债务清偿协议的，房屋征收部门对被征收人实行货币补偿，并将补偿款向公证机构办理提存公证。
（三）房地合一征收补偿原则，房屋被依法征收的，土地使用权同时收回。
（四）被征收人应当积极主动地支持、配合相关部门和工作人员做好调查摸底、评估等工作，因被征收人不配合造成调查摸底、评估结果有异议的，由被征收人承担相应责任。
（五）征收补偿安置采取产权置换与货币补偿相结合的原则。属于国有行政机关、企事业单位及享受过政府“退旧进新”政策的办公用房、营业房等原则上不进行补偿。对未享受过政府“退旧进新”政策的单位用房、宿舍用房原则上进行货币补偿。已出租或借用的，由原单位负责收回，进行整体搬空交房。
（六）根据财政部、国家税务总局《关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税〔2013〕101号）规定：个人因房屋征收而取得现金补偿并用于购买改造安置住房，或因房屋被征收而进行房屋产权置换并取得改造安置住房，按有关规定减免契税。个人取得的拆迁补偿款按规定免征个人所得税。
（七）被征收人搬空交房后，不得擅自拆除，必须由棚改办统一组织有资质的房屋拆除单位进行拆除，以确保施工现场和人民群众生命财产安全。
（八）被征收人产权置换后的新房，办理“不动产权证”交纳工本费、行政事业性收费、服务性收费全免。
五、征收补偿依据
（一）住宅房屋
在房屋征收范围内已依法登记的住宅房屋，其性质、用途和建筑面积，应当以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。
（二）非住宅房屋（营业性和非营业性）。
在房屋征收范围内已依法登记的非住宅房屋，其性质、用途和建筑面积，应当以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。
（三）未登记建筑
对房屋征收范围内未依法登记的建筑，由被征收人向相关职能部门及房屋征收实施单位提供相关建房手续、购房协议、生产经营行政许可手续（营业执照等）、完税凭证等证明材料。经相关部门调查、认定后，按认定结果进行处理；对认定为合法建筑或者未超过批准期限的临时建筑，根据认定的房屋性质、面积及本方案规定予以补偿；对调查认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑，不予补偿。
（四）被征收人对房屋权属登记面积有异议的，可向房屋征收部门申请，经同意后，由房屋测绘机构重新测量，以重新测量面积为准。
六、房屋征收补偿标准及方式
（一）征收私房住宅
实行房屋产权置换与货币补偿两种方式，由被征收人自行选择。
1。货币补偿
（1）对被征收房屋价值由依法选定的评估机构进行评估确定，按高于评估价40%予以补偿。
（2）对办理了用地手续的土地（工业用地除外），其面积以登记为准。对被征收的国有土地上的私有房屋占地面积外的有证空地面积价值进行评估：
①国有出让性质的按评估价的50%计算予以补偿；
②国有划拨性质的按评估价的25%计算予以补偿；
③集体土地性质的按评估价的25%计算予以补偿；
该项补偿结算后，另行给予该项补偿款的50%的奖励。
2。产权置换
2.1房源：乐安恒瑞●金鼎学府、中大府，以及实验学校以北地块、水上乐园地块用于产权置换的房源，户型具体以设计图纸为准。
2.1.1被征收房屋建筑面积置换安置房建筑面积（均含公摊面积）比例按下列方式计算：
①在签约期限届满前完成签约的置换比例：a，房屋建筑为一层建筑的，按被征收房屋建筑面积：一类地按1：1.6进行产权置换，二类地及以下按1：1.5进行产权置换；b，房屋建筑为二层建筑的，按被征收房屋建筑面积： 一类地按1：1.3进行产权置换， 二类地及以下按1：1.25进行产权置换；c，房屋建筑为三层以上建筑（含三层、成套商品房类）的，按被征收房屋建筑面积1：1.15进行产权置换。
②被征收人未办理产权证的地下室、架空层及屋顶上的楼梯间、杂物间等，经认定为合法建筑，且按房屋测量规范可计算建筑面积的部分按1：1进行产权置换。
③办理了用地手续的土地（工业用地除外），其面积以登记为准，补偿时剔除房屋占地面积，国有出让性质的有证空地按照每2㎡的土地面积换1㎡的住宅房面积的比例方式进行置换，国有划拨性质（含集体土地性质）的有证空地按照每4㎡的土地面积换1㎡的住宅房面积的比例方式进行置换。
2.1.2 找差
选房规定：被征收人只能选择与被征收房屋可置换建筑面积最接近的户型进行置换。
价格规定：
（1）被征收人实际选择的安置房建筑面积原则上不得超过按本方案规定计算后的可安置建筑面积10㎡，安置房建筑面积大于可安置建筑面积10㎡及以内的，按4500元/㎡进行找差；10㎡以上的按被征收人签订征收补偿协议之日所选楼盘上月市场销售均价进行找差。
（2）被征收人实际选择的安置房建筑面积小于按本方案规定计算后的可安置建筑面积的，相差部分面积按如下方式进行找差：（被征收房屋建筑面积-实际选择安置房建筑面积➗置换比例）×被征收房屋评估单价×140%。
2.1.3被征收房屋建筑面积不足36㎡的，且属于被征收人唯一一套住房的，安置时补齐36㎡，不结算差价，36㎡至70㎡之间的面积按4200元/㎡找差；被征收房屋通过“住改非”等原因导致住宅房屋建筑面积小于36㎡的，不享受补齐建筑面积36㎡的政策。
2.1.4安置房分配方式
按照签约顺序“先签约，先选房”的原则执行。
2.2 房源：象山新城，户型以规划设计图为准。
2.2.1被征收房屋建筑面积置换安置房建筑面积（含公摊面积）计算方式如下：
①在签约期限届满前完成签约的置换比例：a，房屋建筑为一层建筑的，按被征收房屋建筑面积：1：1.3进行产权置换；b，房屋建筑为二层建筑的，按被征收房屋建筑面积： 1：1.2进行产权置换；c，房屋建筑为三层以上建筑（含三层、成套商品房类），按被征收房屋建筑面积： 1：1.1进行产权置换。
②被征收人未办理产权证的地下室、架空层及屋顶上的楼梯间、杂物间等，经认定为合法建筑，且按房屋测量规范可计算建筑面积的部分按1：1进行产权置换。
③办理了用地手续的土地（工业用地除外），其面积以登记为准，补偿时剔除房屋占地面积，国有出让性质的有证空地按照每2㎡的土地面积换1㎡的住宅房面积的比例方式进行置换，国有划拨性质（含集体土地性质）的有证空地按照每4㎡的土地面积换1㎡的住宅房面积的比例方式进行置换。
2.2.2 找差
选房规定：被征收人只能选择与被征收房屋可置换建筑面积最接近的户型进行置换。
价格规定：
（1）被征收人实际选择的安置房建筑面积原则上不得超过按本方案规定计算后的可安置建筑面积10㎡，安置房建筑面积大于可安置建筑面积10㎡及以内的，按照按4500元/㎡进行找差；10㎡以上的，按被征收人签订征收补偿协议之日上月乐安县城区房地产商品房市场均价进行找差。
（2）被征收人实际选择的安置房建筑面积小于按本方案规定计算后的可安置建筑面积的，相差部分面积按如下方式进行找差：（被征收房屋建筑面积-实际选择安置房建筑面积➗置换比例）×被征收房屋评估单价×140%。
2.2.3被征收房屋建筑面积不足36㎡的，且属于被征收人唯一一套住房的，安置时补齐36㎡，不结算差价，36㎡至70㎡之间的面积按4500元/㎡找差；被征收房屋通过“住改非”等原因导致住宅房屋建筑面积小于36㎡的，不享受补齐建筑面积36㎡的政策。
2.2.4安置房分配方式
按照签约顺序“先签约，先选房”的原则执行。
2.3安置房交房前，被征收人凭签订的征收补偿协议及房屋转让协议，可享受其所选择的安置房变更一次产权人，行政事业性收费、服务性收费、工本费全免的政策。契税采取先征后奖，房屋维修基金、物业管理费等费用按规定自行办理。如因国家法律、法规及政策变化所产生的费用，按相关规定办理。
（二）征收私房非住宅
1。取得非住宅房屋所有权证的房屋
1.1货币补偿
被征收房屋价值由依法选定的评估机构进行评估确定，按高于评估价13%予以补偿。
1.2被征收商铺的产权置换。
1.2.1 房源：朝阳新区、旭日佳苑、象山新城。
1.2.2房屋建筑面积置换安置房建筑面积比例。
在签约期限届满前，完成签约的按1：1.1进行置换。
1.2.3 找差
选房规定：被征收人只能选择与被征收房屋可置换建筑面积最接近的户型进行置换。
价格规定：（1）被征收人实际选择的安置房（商铺）建筑面积大于按本方案规定计算后的可安置建筑面积的，面积相差部分按照征收公告发布时安置房（商铺）的评估价进行找差。
（2）被征收人实际选择的安置房（商铺）建筑面积小于按本方案规定计算后的可安置建筑面积的，面积相差部分按如下方式进行找差：（被征收房屋建筑面积-实际选择安置房（商铺）建筑面积➗置换比例）×被征收房屋评估单价×113%。
1.2.4 安置房分配方式：按照签约顺序“先签约，先选房”的原则执行。
1.2.5安置房交房前，被征收人凭签订的征收补偿协议及双方转让协议，可享受其所选择的安置房变更一次产权人，行政事业性收费、服务性收费、工本费全免的政策。契税采取先征后奖，房屋维修基金、物业管理费等费用按规定自行办理。如因国家法律、法规及政策变化所产生的费用，按相应规定办理。
2。“住改非”房屋补偿标准及面积认定
2.1未取得非住宅所有权证，但在2014年1月1日之前（含2014年1月1日）已依法取得营业执照或其他相关生产经营行政许可手续，实际作为非住宅房屋持续使用至2016年1月1日满两年的，房屋价值按该地段类似非住宅房屋评估价的60%予以补偿，每增加一年增加5%，以此类推，最高不超过该地段类似非住宅房屋评估价的90%。
2.2未取得非住宅所有权证，未取得营业执照或其他相关生产经营行政许可手续，但在2014年1月1日之前（含2014年1月1日）已实际作为非住宅房屋持续使用至2016年1月1日满两年的，房屋价值按该地段类似非住宅房屋评估价的50%予以补偿，每增加一年增加5%，以此类推，最高不超过该地段类似非住宅房屋评估价的80%。
2.3“住改非”房屋面积认定：“住改非”房屋只有一层的，经营性面积原则上按进深为10米计算，10米以后的部分为住宅。不足10米的按实际面积计算（存储货物和管护人员居住面积不列入经营性用房）；多层的，经营性面积由认定工作组根据现场情况综合认定。
（三）征收公房房屋
1。征收行政事业单位的公房，原则上对房屋所有权人不给予补偿。
2。征收国有企业公房住宅，对房屋所有权人按照本方案私房住宅的安置补偿方式进行补偿。非住宅的货币补偿标准由房地产评估机构评估确定。
3。对公房承租人给予搬迁费、临时安置补助费补偿。对符合公租房或者其他保障性住房条件并申请安置的房屋承租人，优先给予公租房或者其他保障性住房安置。
（四）选择货币补偿的被征收人的购房保障
按照本方案规定选择货币补偿方式的被征收人，额外给予购买限对象、优惠价商品房（下称“优惠价商品房”）的优惠福利政策（注：该优惠价商品房3年内不可以上市交易。）
1。被征收人选择货币补偿安置方式并签订征收补偿协议后，可购买优惠价商品房。优惠价商品房的房源、优惠价等信息可参考县棚改办公布的相关文件。
2。如需购买优惠价商品房的，可携带被征收人本人身份证原件及复印件、征收补偿协议原件等材料，前往县棚改办办理优惠价商品房购房凭证。
3。优惠价商品房购房凭证（下称“购房凭证”）的使用说明如下：
（1）购房凭证为本项目征收范围内被征收人用于购买优惠价商品房的凭证。
（2）购房凭证内容包括棚改项目名称，被征收人姓名、身份证号、住址、联系方式，签订的征收补偿协议编号，被征收房屋建筑面积等。
（3）购房凭证经被征收人签字、县棚改办加盖钢印签发后生效。
（4）优惠价商品房数量有限，先购先得，一经购完，原则上不再另行提供。
具体以县棚改办公布的优惠价商品房购房凭证使用说明等相关文件为准。
七、附属建筑及构筑物等征收补偿标准
被征收人自建房主体房屋外的附属房，未办理产权证，且按房产测量规范不能计算房屋建筑面积的补偿标准：框架720元/㎡，砖混560元/㎡，砖木320元/㎡，简易木棚180元/㎡，简易钢棚200元/㎡，猪牛栏、厕所140元/㎡，挡土墙150元/立方米，三合土晒坪42元/㎡，围墙、水池（周长）、室外楼梯108元/米，村庄公用水井4030元/口，家庭水井或压水井1080元/口，水泥晒坪72元/㎡，化粪池1080元/座，家用自来水（含水井、水泵、输水箱、水管等）3300元/套，院落门楼：简易的按980元/米、一般的按1080元/米、精致的按1280元/米。
八、搬迁补助费、临时安置补助费、停产停业损失补偿
（一）搬迁补助费
按800元/户/次计算。
（二）临时安置补助费
1。选择货币补偿的：按6个月一次性支付临时安置补助费，计算方式为：被征收房屋建筑面积每平方米每月6元，少于400元的，按每月400元结算。
2。选择产权置换的：按照被征收房屋建筑面积每平方米每月6元结算，自被征收人腾空并交付被征收房屋给县棚改办之日起补助至安置房可交付（可交付指：即竣工验收合格，水、电入户）为止，不足6个月的按6个月进行补助。
3。被征收人年龄在70周岁（含70周岁）以上的老人（年龄以身份证或户口簿为准），每人每月增加200元进行补助。
（三）停产停业损失补偿
1。经营性私房非住宅房屋
给予停产停业损失补偿的条件及要求：被征收房屋具有房屋权属证明或者经有关部门认定为合法建筑；有合法、有效的营业执照或者其它相关生产经营行政许可手续，营业执照或者其它相关生产经营行政许可手续上载明的营业场所为被征收房屋；已办理税务登记、具有完税核定凭证。
1.1选择房屋产权置换的
自被征收人腾空并交付被征收房屋给县棚改办之日起至产权置换房屋可交付之日止，按照每月36元/㎡给予停产停业损失补偿。
1.2选择货币补偿的
自被征收人腾空并交付被征收房屋给县棚改办之日起按6个月计算，按照每月36元/㎡给予停产停业损失补偿。
2。“住改非”房屋
自被征收人腾空并交付被征收房屋给县棚改办之日起按6个月计算，每月补助30元/㎡。
3。营业总建筑面积不足10㎡，按10㎡计算。
4。以上补助对象为房屋所有权人，承租人的停产停业损失由房屋所有权人与承租人自行协商解决。
5。从事的营业活动属违法的，不予补助。
九、装饰装修补偿
根据被征收房屋实际装饰装修情况，对已装饰装修的部分，由依法选定的具有相应资质的评估机构进行评估，确定其装饰装修补偿。
十、签约奖励及其它补助
（一）签约奖励
1。住宅房屋：凡在签约期限届满前签约的，奖励人民币420元/㎡，签约期限届满后签约的，奖励人民币320元/㎡。
2。非住宅房屋、“住改非”房屋：凡在签约期限届满前签约的，奖励人民币1200元/㎡；签约期限届满后签约的，奖励人民币900元/㎡。
（二）其它补助
有关设施迁移补助标准：有线电视800元/户、宽带550元/户、自来水800元/户、电表800元/户、三相电3600元/户。
十一、评估机构的选定
房地产评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，由房屋征收部门组织不少于三分之二的被征收人按照少数服从多数的原则投票决定；如在征收部门规定的时间内，没有三分之二的被征收人参与投票或没有评估机构可以获得简单多数票，采取摇号、抽签等方式随机选定确定。评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估公正，任何单位和个人不得干预。
当事人对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以通过征收部门书面向向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核评估结果有异议的，可以通过征收部门书面向房地产价格评估专家委员会申请鉴定，书面申请中应说明异议理由。
十二、住房保障和民生保障
（一）被征收人符合公租住房申请条件的，可以优先安排公租住房。
（二）被征收居民迁出原地后的义务教育入学，可选择继续在原户籍所在地按原招生办法入学，或在安置房所在地就近学校入学， 对小学入学的也可在被征收人租赁房屋附近就近入学，租赁房屋的就学属过渡性就学。
（三）对符合城市居民最低生活保障范围的困难家庭，凭迁出地民政部门出具的证明材料，由安置房所在地民政部门审查核定发放最低生活保障金。
（四）因征收迁入的居民与安置房所在地原居民在就业、培训、医疗、社会保障等公共服务方面享有同等待遇，按属地管理原则在安置房所在地参加城乡居民合作医疗保险。
十三、资金保障
房屋征收决定作出前，补偿安置资金足额存入乐安县财政局房屋征收补偿办公室的银行专户，实行专账管理、专款专用。
十四、征收补偿纠纷处理
房屋征收部门与被征收人在签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请乐安县人民政府作出补偿决定。被征收人对补偿决定不服的，可依法申请行政复议，也可依法提起行政诉讼。被征收人在法定的期限内，不申请行政复议或不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁交房的，由乐安县人民政府依法申请人民法院强制执行。
十五、法律责任
（一）政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关法律法规的，或滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由县政府责令改正并通报批评。造成损失的，依法承担赔偿责任。对直接责任人，依纪给予处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（二）被征收人以不正当手段骗取补偿安置、奖励及补助资金的，构成违反治安管理行为的，依法给予治安处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。采取暴力、威胁等手段阻碍依法依规执行房屋征收与补偿工作构成犯罪的，依法追究刑事责任。
十六、位于本次征收红线范围内、且在县城规划区内的集体土地上的房屋征收与补偿方式和标准参照本方案执行。
十七、其它事项
本方案由乐安县城市棚改区改造领导小组办公室负责解释。
来源：乐安发布
